El fideicomiso se ha convertido en un aliado estratégico al desarrollo de proyectos turísticos inmobiliarios, tanto para los desarrolladores (creando la plataforma ideal mediante el reforzamiento de la estructura que aporta confiabilidad y sostenibilidad), como también para los adquirientes de productos inmobiliarios, toda vez que ofrece una garantía sustancial en todas las etapas de la construcción, ofreciéndoles la tranquilidad de que el producto adquirido será recibido conforme a los estándares ofertados y en el tiempo prometido, garantizando el aprovechamiento de los recursos del proyecto.
La República Dominicana cuenta con la Ley 189-11 que instituye la figura de la fiducia e implementa un tratamiento impositivo especial a la misma. El Fideicomiso en su proceso natural de maduración ha estado fortaleciéndose y tomando incidencia en el mercado de inversión. La ley prevé la posibilidad de un concierto de contratos fiduciarios con variados fines, siempre y cuando sean lícitos. Aplica sobre casi todo tipo de bienes muebles e inmuebles, tangibles e intangibles. La Dirección General de Impuestos Internos (DGII) mediante la norma 01-2015 regula de manera directa la incorporación y la aplicación de las exenciones al Fideicomiso y describe el marco de constitución, la forma de ejecución y las condiciones generales para su implementación.
¿Como entender el negocio fiduciario aplicado a proyectos turísticos inmobiliarios? pues de manera llana se trata de la incorporación de un patrimonio especial destinado directamente a proporcionar estabilidad financiera y operativa a la construcción de los productos inmobiliarios puestos a la venta, que sustentará y garantizará la consecución efectiva del proyecto, que es el fin de la fiducia; en el cual intervienen todos los factores arbitrados y administrados por una fiduciaria que hará las veces de administradora de los fondos, de los intereses fiduciarios y del proceso de construcción con el fin ulterior de que el proceso sea cumplido cabalmente. Así los adquirientes ven garantizados la recepción de los productos adquiridos, dejando de lado la incertidumbre y vulnerabilidad de tiempos pasados y creando la posibilidad de que los nuevos desarrolladores e inversionistas del sector puedan alcanzar un lugar estratégico en el mercado turístico inmobiliario.
La estructura del fideicomiso trae consigo la posibilidad de incorporar con cargo al patrimonio fideicomitido el financiamiento de la obra, a traves de la incorporación de inversionistas directos o acreedores financieros por medio de diversos instrumentos, constituyendo una figura atractiva para las entidades que otorgan financiamiento, que ven allí una fórmula de garantía de menor riesgo. La Ley 189-11 establece, en caso de que se constituya una hipoteca convencional, un procedimiento abreviado respecto al proceso de recuperación judicial de los créditos, atribuyendo al proceso ordinario de embargo inmobiliario plazos reducidos, logrando así disminuir sustancialmente un proceso de ejecución inmobiliaria a aproximadamente tres o cuatro meses.
Igualmente la Ley instaura una acreditación especial a un tipo de acreedores denominados “Acreedores Garantizados” a favor de los cuales se emiten unos Certificados de Acreedores que se inscriben con cargo al patrimonio fideicomitido sin necesidad de ningún registro público adicional y a los que además le son aplicables unas reglas de ejecución privadas, ejercidas por la misma Fiduciaria o por el “Agente de Garantía”, y a las cuales se subordina el fideicomiso desde su constitución. Estas reglas de ejecución constituyen un proceso abreviado de disposición sobre el bien fideicomitido, que puede concluir en caso de default con la venta del bien fideicomitido o su traspaso a favor del Acreedor Garantizado, sin necesidad de que medie ningún proceso judicial.
En sentido general estas condiciones preferenciales establecidas en la Ley de Fideicomiso a favor de los acreedores, conforman un gran soporte a la financiación de los proyectos; sin embargo, coloca al desarrollador turístico en un estado limitado de actuación, ya que le coarta la posibilidad de procurar otras soluciones financieras diferentes a la obligación de entregar el patrimonio fideicomitido, cuando su falta o default puede haberse generado como condiciones provisionales que bien podrían ser atendidas o superadas en el corto tiempo.
Sabemos que te estarás preguntando ¿es factible aplicar los beneficios del CONFOTUR a los proyectos turísticos Inmobiliarios desarrollados por medio de fideicomiso? La respuesta es SI. Es totalmente factible aplicar los beneficios del CONFOTUR a un fideicomiso para un proyecto turísticos inmobiliario, ya sea éste el desarrollador o bien sea un fideicomiso de garantía, o de cualquier otra modalidad aplicable.
El fideicomiso está siendo cada día más utilizado en la estructuración de proyectos turísticos inmobiliarios, ofreciendo el soporte necesario para sostener las debilidades propias de los negocios de altas variables que afectan directamente la consecución efectiva del producto final. De manera que, si hoy tienes la intención de incursionar como desarrollador inmobiliario en alguna de las extraordinarias zonas turísticas del país, te recomendamos considerar una estructura fiduciaria, que además de aportar solidez a tu proyecto, será la plataforma ideal para la captación del apalancamiento financiero necesario.
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Me gustaria saber si ustedes darian algun taller para entender mejor el tema del Fideicomiso aplicando los beneficios del confotur,cuales serian esos beneficios,requisitos entre algunas dudas.