Condo-Hotel: Régimen de Condominios Programa de Renta.
En nuestros días, cada vez es más común encontrarnos con un proyecto turístico formado registralmente bajo el régimen de condominios, pero cuya vocación especial es para brindar estancias cortas supeditadas a un régimen o modalidad de servicio hotelero. Esto supone para los desarrolladores lograr un híbrido que les obliga a destacar unos componentes hoteleros en el marco de unidades residenciales cuya titularidad debe ser pasible de ser individualizada y debe compartir zonas nobles como ofertas complementarias que conformen un componente sinérgico en consonancia con los más altos estándares.
El Condo-Hotel como figura de negocios a veces se establece sobre la base de un Programa de Rentas establecido en un proyecto residencial registralmente avalado por un Régimen de Condominios, en el que confluyen terceros independientes que ostentan la calidad de propietarios de las unidades.
El reto es lograr la uniformidad de criterio y de voluntades para crear el componente de la estandarización física, operativa y administrativa. Para llevar esto a cabo, es necesario contar con algunas herramientas legales a las cuales debe quedar subordinado el Condominio y todos sus componentes. Lo más importante es que todos los propietarios entiendan claramente cuáles son las condiciones que pueden afectar su derecho y hasta qué punto quedan vinculados con la consecución del buen gobierno dentro del condominio.
Aunque la Ley de Condominios establece los fundamentos legales sobre los que descansa la organización de la multipropiedad, es el Reglamento que recoge las particularidades que marcarán la diferenciación. Es por ello que el Reglamento constituye el documento maestro para la convivencia de los propietarios, la administración de la propiedad y la operación de los elementos que la conforman.
Lo ideal es que al momento de la estructuración legal de la propiedad puedan incluirse las previsiones legales que permitan el buen funcionamiento del condominio, esto es: un buen sistema de administración, una clara definición de los elementos comunes y sus usos, una cuidadosa ilustración de la participación en las cargas de las unidades, una especificación sobre los derechos de hacer y no hacer, la determinación del alcance de los seguros y sobre todo, la determinación de responsabilidades relacionadas a la utilización y preservación de las áreas nobles del Condominio. Lo que deberá quedar recogido en el Reglamento de Condominio.
En adición a todo lo anterior, el Reglamento de Condominio tendente al Condo-Hotel, deberá contener la afirmación de la vocación hotelera del condominio, así como la estructura que permita la clasificación de la operación y la modalidad hotelera que será llevada a cabo, la clasificación de las unidades y el límite de ocupantes (pax) permitidos en cada unidad, el control de la operación sobre las áreas comunes, la posibilidad de cesión de la administración o de algunas funciones de la administración a manos del operador, la subordinación del Condominio al manejo bajo el estándar de una marca, la tematización de áreas o zonas del Condominio, y, la posibilidad de que el condominio pueda recibir público foráneo para la utilización de las amenidades y espacios públicos, como restaurantes, spas, club de playas, canchas deportivas, etc., en adición a lo anterior, deberá establecer, en caso de que haya áreas que sirvan de soporte fuera del condominio, la forma de utilización y la contribución en el mantenimiento de las mismas.
En adición a los puntos citados, en nuestra opinión, para fines de lograr la protección de la operación de la modalidad hotelera en un condominio, es conveniente contar con un régimen de aprobación pre-existente que no pueda ser sometido a variación durante la vigencia de operación a menos que se verificaren faltas graves que deberán ser establecidas en el mismo documento.
En otra entrega estaremos tratando con más detalle el Contrato de Programa de Renta y sus modalidades.
